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土地探しはとても複雑な作業であり、何度も経験できないため、自信を持って進められる人は少ないでしょう。何か「土地探しを成功させるコツ」があるなら、知っておきたいですよね。
しかし、複雑な土地探しから失敗を取り除く「コツ」は、ひと言で説明できません。信頼できる相談者をつくって要所ごとにアドバイスを求めていただく進め方が、効果的なリスク回避策になります。
本稿では、土地探しの成功率が上がる相談方法や、覚えておきたい失敗事例とリスクの回避方法をご紹介します。あなたも、本稿を参考に土地を探してみませんか？
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土地探しをスムーズに進めるには、さまざまな知識が必要です。独学で身につけてもよいのですが、たくさんの手間と時間を取られる覚悟をしなければなりません。
しかし、信頼できる相談者をつくってしまえば、分からないことが出てくるたびに聞けば済みます。あなたが気づいていない土地の問題点も、しっかり指摘して気づかせてくれるでしょう。
一般的に、土地探しの相談なら不動産会社へ行く方が多いと思います。しかし、それだけでは足りません。新築工事のことも考慮して、ハウスメーカーにも相談するほうが安心です。
それでは、相談する際に大事なポイントを3つご紹介しましょう。
まず、相談前に事前準備をしましょう。必ずやっておきたいのは、以下のふたつです。
・土地に関する希望の優先順位を明確にしておく
・予算の計画を立てておく
それぞれ、詳しくご説明しましょう。
まず、土地に関する希望を明確にしましょう。ご家族と一緒に、土地に求める要望をリストアップして、優先順位をつけてください。そうすれば、不動産会社に的確な相談ができます。
たとえば、以下の項目で何を大切にしたいですか？あなたとご家族が大切にしたいものを選び、大事な順に並べてみてください。
・エリア ・最寄り駅や駅からの距離
・生活の利便性（商店・病院・銀行など）
・学区や通学路の状況
・地域の治安や風俗
・環境（音・ニオイ・自然など）
・災害リスク
・土地の面積・形状・方位・高低差
・用途地域
・都市計画
・前面道路（幅や公道・私道など）
・町内会（自治会）の活動状況
・近隣住民の様子
・再販価値（リセールバリュー）
・売主の売却希望額
・水道料金（地域によって大きく違う）
・ガスの種類（都市ガス・LPガス）
どうでしょうか。この作業をおこなうと、自分の考えを整理できたのではないでしょうか。ご家族同士で、お互いの考えや希望をすり合わせできたと思います。
このように事前に要望を整理しておくと、不動産会社に相談しやすくなります。要望が明確であれば、不動産会社も対応しやすくなりますので、提案の質が上がるでしょう。
予算の計画を立てておくことも「超」がつくほど大切です。予算は、次の式で算出できます。
総予算 ＝ 自己資金(預貯金) ＋ 住宅ローン
自己資金は、すぐに把握できるでしょう。
問題は、住宅ローンです。住宅ローンの借入額を早めに確定しておく必要があります。ただし、以下のふたつは、同じではありません。
・銀行が貸してくれる額（融資上限額）
・銀行から借りていい額（安全な借入額）
銀行は、借り手（債務者）が完済してくれさえすればOKです。しかし、借り手は完済後も生活が続きますので、それも計算に入れて借入額を決める必要があります。
融資上限額は、住宅ローンの事前審査で分かります。安全な借入額は、ファイナンシャルプランナー（FP）に依頼すれば確認してくれます。両面から、借入額を決定してください。
FPは、不動産会社やハウスメーカーに相談すれば手配してもらえるでしょう。昨今、無料で使えるFPマッチングサービスもあります。
不動産会社へ相談に行くときは、大手だけでなく、地域に密着した中小の不動産会社にも行ってみましょう。それぞれ、得意分野が違います。
土地探しを依頼したあと、待っていてはいけません。不動産ポータルサイト等を使い、自分でも土地の情報を収集しましょう。
定期的に見ておくと、こんなことが分かってきます。
・希望エリアの相場や人気度が分かる
・売り土地が出やすい地域と出にくい地域が分かる
気になる土地を見つけたら、不動産会社に現地案内を依頼してください。それを繰り返すと、不動産会社から「本気度の高いお客さま」と認識され、より手厚く対応してもらえるようになります。
土地購入に関する諸費用の「費用項目」や「目安金額」も聞いておきましょう。
土地探しといえば、買主が不動産会社と一緒に進めるもの、と思われがちです。しかし、土地の上に家を建てるわけですから、ハウスメーカーにも参加してもらうほうがよいでしょう。
じつは、建築と土地仲介は別の業種であり、別の知識が必要です。不動産会社のスタッフの中には、建築についてあまり詳しくない人もいるのです。
ですから、不動産会社任せで土地を買うと、思わぬ問題に直面しかねません。ハウスメーカーのスタッフにも土地探しに加わってもらうことで、以下のようなリスクを回避できます。
・予算不足や建築法規の影響で、理想の家が建たなかった
・土地を買ったあと、高額な費用が必要になった
上述のリスクについては、このあと詳しく解説します。
ともあれ、早い段階で信頼できるハウスメーカーを見つけてください。そうすることで、土地探しをサポートしてもらえるだけでなく、ラクに土地探しを進められますよ。
つづいて、土地探しでよくある失敗をご紹介します。失敗例を知っておくことで、後悔を防ぎやすくなるでしょう。
土地を買ったあと、理想の家が建たないことに気づく方が少なくありません。そうなる主な要因は、行き当たりばったりの予算配分と、建築関連法規の確認不足です。
予算配分ミスでよくあるのは、高過ぎる土地を買ってしまい、建築の予算が少なくなるパターンです。その結果、気に入っていたハウスメーカーで家を建てられなくなるかもしれません。
こんなことも、必要になるでしょう。
・延床面積を狭くする
・建材や設備などのグレードを下げる
また、そのエリアの規制の確認を怠ったせいで、想定していた家が建たないことにあとから気づくケースもあります。
たとえば、その土地の「建ぺい率・容積率」を理解せずに土地を買ってしまうと、あとで「必要な間取りを確保できない」ことに気づくかもしれません。
建ぺい率と容積率は、建築物の床面積を規制するために設けられた法令です。その地域に定められた建ぺい率や容積率の上限を超える床面積の家は、建築できません。
斜線制限の規制（道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限）も、注意が必要です。この制限を理解せずに土地を買ってしまうと、家の高さや配置の制約を受け、あとで後悔するかもしれません。
参考：建築基準法第56条
他にも、景観に関する条例の影響で、外壁の色の制約を受ける場合があります。「真っ黒の外壁にしたかったのに、規制で使えなかった」とならないように、注意が必要です。
あとで「思っていた家が建たない！」と困らないように、予算配分の計画と、建築関連法規の確認を怠らないようにしましょう。
とは言え、予算配分の計画も建築関連法規の確認も、簡単な作業ではありません。ですから、ハウスメーカーに手伝ってもらうことをおすすめします。
何も知らずに土地を買った結果、余分なコストがかかるケースも少なくありません。しかも、かなりの高額が必要になり、建築計画自体を見直さざるを得なくなる場合があります。
では、どのような費用がかかるのでしょうか？―― じつは、土地によっては以下のような付帯工事が必要になります。
・解体工事：古家つきの土地を購入した際に必要
・地盤改良工事：土地が軟弱な場合は地盤を補強する工事が必要
・水道引込工事：道路から敷地内に水道管が引き込まれていないときに必要
・歩道の切下工事：車で乗り越えられないような縁石がある場合に必要
上述の工事はどれも高額で、100万円を超えるケースもあります。複数の付帯工事が発生すると、合計で500万円以上かかる場合もあるでしょう。そんなことになったら「困る」で済まないですよね。
ですから、気に入った土地が見つかったら、ハウスメーカーにどの程度の付帯工事費がかかりそうかチェックしてもらいましょう。そのひと手間をかけるだけで、余計なコストを大幅に減らせます。
土地は、世界中のどこを探しても同じものがふたつとありません。条件がよい土地は、たくさんの購入希望者と争奪戦になることもあります。
ですから、モタモタしているとライバルに先を越されてしまいます。以下の事態にならないようにご注意ください。
・住宅ローンの審査に手間取る
・「もっとよい土地が出てくるのでは？」と迷う
気に入った土地が見つかったら、売主に「買付証明」を提出する形で購入の意思を伝えます。しかし、住宅ローンの事前審査に通過していないと、売主が受理してくれない場合があります。
ですから、土地探しを始めたら、できるだけ早く住宅ローンの事前審査を通しておくとよいでしょう。金融機関や不動産会社、またはハウスメーカーに相談すれば、段取りを教えてくれます。
買いたい土地が見つかってから事前審査の申し込みをしていたのでは、ライバルに買い負けてしまう場合もあります。ご注意ください。
「私は優柔不断かも」と思う方も、気をつけましょう。「もっとよい土地が出てくるのでは？」と迷い、いつまでたっても土地を買えない事態に陥らないようにしてください。
意思決定力を高めたい方は、土地購入の期限を決め、日頃から不動産ポータルサイト等で売り土地情報をよく見ておくとよいでしょう。徐々に、以下のことが分かってきます。
・どんな土地がすぐに売れてしまうのか分かる
・理想的な百点満点の土地は存在しないと分かる
不動産売買市場の様子が分かると、買うべき土地の水準と、買うべきタイミングが見えてきます。ぜひ、お試しください。
じつは、建築と土地仲介は別の業種であり、別の知識が必要です。ですから、不動産知識の乏しい建築会社スタッフや、建築について詳しくない不動産会社スタッフがいます。
しかし、土地探しと家づくりはつながっていますので、分ける訳にはいきません。合わせて計画する必要があり、不動産会社とハウスメーカーの連携を取ることが大切なのです。
もしも、あなたがこれから土地探しを始めるのであれば、必ずハウスメーカーにも参加してもらってください。不動産会社に丸投げすると、理想の家が建たないかもしれません。
創建ホームは自社分譲地も手がけていますので、土地のことにも精通したスタッフが多く在籍しています。広島県で土地探しから家づくりをされる方は、お気軽にご相談ください。
創建ホームの分譲地の情報は、以下のページでご覧いただけます。広島県内の土地情報をお探し中の方は、ぜひ一度ご覧ください。
